房企暴雷,险资抄底冒险还是稳赚深度

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行业下行,房企不断爆出债务危机,为何仍有险资愿意“冒险”加仓?险资与地产的组合,利润到底有多大?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:方斯嘉

编辑:陈涧

设计:布冬

编辑助理:朱智琪

险资踏入地产,已不是新鲜事了。

只不过,中国平安(.SZ)在年高调入股华夏幸福,成为第二大股东之后,短短3年,华夏幸福突然“暴雷”,为险资敲响了警钟。

但险资涉足地产的脚步并未停止。据无冕财经不完全统计,自年至今,有太平、阳光、泰康、长城等险资“抄底”阳光城、华侨城、荣盛发展等腰部房企。而这些房企,大部分存在不少公开或非公开的债务。

时至今日,为何险资仍愿意“冒险”加仓房地产?“险资+地产”的利润蛋糕,到底有多大?

险资入局更谨慎?

险资入股房地产,一本万利的时代已经过去。

据东方财富Choice数据显示,年一季度,保险资金持有房地产板块市值减少.4亿元。原因或在于地产市值萎缩,以及险资抽离。

▲年一季度银行获险资大幅增持,图片来自Choice数据。

由于房地产市场寡头效应突出,中小房企暴雷、破产现象日益增多,令险资入局地产圈更为谨慎。

年9月,阳光城集团(.SZ)(以下简称“阳光城”)牵手泰康人寿,行业评价称,此次险资进入阳光城,可以缓解其财务问题,降低杠杠。

但这笔交易的代价可不小。

泰康人寿要求双方签下为期10年的对赌协议,协议显示,阳光城须在年-年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率,且累计归母净利润不低于.59亿元,并在随后的年-年期间,分别实现5%-10%的业绩增长。

如果业绩未能达标,阳光城须对泰康人寿进行相应现金补偿。

但对泰康人寿来说,并不是完全没有风险。阳光城因从年初入千亿规模,到年踏入两千亿规模的高增速,被业内人士称为“地产黑马”。但这匹黑马在负债前行。截至至年末,阳光城的负债合计亿,有息负债为亿。

不难看出,阳光城愿意签下十年对赌协议,略有些忍痛自救的意味。双方宣称,泰康将为阳光城带来拓展融资渠道等利好。泰康表示看好阳光城未来的发展潜力,以获得上市公司稳定的股息分红,分享长期价值投资收益。

不容忽略的是,当年看似势头良好的华夏幸福也曾与平安签下对赌协议,但仍难掩债务危机。一位行业人士对《21世纪经济报道》评价,“面对大环境、政策变化与疫情带来的冲击,以及华夏幸福班子冒进风格及粗放扩张,平安也确实有些无奈”。

另一个案例是,险资面对合作企业的下行趋势,选择终止交易。

年5月,平安人寿计划入股招商蛇口。业内人士分析,平安是看上了招商蛇口的高股息率。而在3个月后,招商蛇口引战平安资管的计划最终以失败收场。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析,此次“分手”主要与招商蛇口股价大幅下跌、招商蛇口业绩基本面不佳等因素相关。

与此同时,不少险资选择减持地产股。

据东方财富Chioce数据统计,险资自年一季度对地产龙头万科A(.SH)的减持股份位列第一位。自年以来,头部险资中国人寿便小幅减仓万科A,从年年中占股1.8%,减少到年3月底占股1.28%。

无独有偶,年3月19日,华侨城(.SH)发布公告,称前海人寿及钜盛华计划减持华侨城1.64亿股,约占总股本2%。根据公告,此次股东减持原因是其自身业务发展的需要。

但仍有房企“出险招”入局。

年至今,约有包括泰康、太平、阳光等险资“抄底”或增持房企,这些企业大多为销售排名中位腰部房企。值得注意的是,这些房企存在不少公开或非公开的负债。

截至年末,阳光城负债合计亿,资产负债率达82.89%。;蓝光发展的资产负债率82.04%,总负债.68亿元。因此,蓝光断臂求生,将物业板块卖给碧桂园,并计划引入战投;大悦城合计负债亿,资产负债率71.76%,年期间,更是由盈转亏,净亏损3.87亿元。

▲年部分房企获险资入股、增持。

为何泰康人寿、太平人寿、阳光保险等险资愿意“冒险”牵手地产商?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一般来说,增持是常态,险资依然看好中国房地产市场的发展机会,所以对于各类企业持股还是给予较为肯定的态度。

他亦指出,从实际过程看,也要看企业投资价值。部分险资因商务条款谈妥,便确实可以增持、合作。但也可能企业经营有波动,或者说股价表现弱于预期,所以会有减持。

抄底地产的生意好做吗?

即使险资入局地产更为谨慎,但业内普遍认为,险资依然偏爱地产。原因在于,地产股拥有高股息率回报率,及土储、预收款等公开的资本化信息,并看好低估值地产板块的未来。

但这笔生意真的好做吗?

从克而瑞发布的年房企销售排行看,前20名房企中,约有9家企业的主要股东为保险企业,涉及中国平安、中国人寿、泰康人寿、富德生命人寿、新华人寿、阳光人寿、华夏人寿、大家人寿等。他们主要通过减持套现、利息分红、股息回报等方式获利。

▲寿险企业成部分房企主要股东。

以有“隐形地主”之称的中国平安为例,其主要以购买物业、收并购资产以及收购股权等形式涉足房地产。在大多数项目中,平安主要扮演财务投资者角色。

自媒体“地产大爆炸”指出,“在房地产低估值的时候抄底,在高估值泡沫的时候全身而退。平安把一个‘纯粹的财务投资者’身份演绎到了极致。”

抄底是平安获利的方式之一。

年12月,负债缠身的金融街(.SH),将金融街及万科控股子公司%的股权及相应债务转让给平安人寿。此次交易虽然对金融街产生了-2.1亿元的净利润影响,但金融街表示,公司预计经营活动现金流可增加约22.32亿元,有息负债减少14.95亿元。

而平安则通过此次交易,获得了金融街旗下的优质资产北京丰科中心。

此外,通过股权套现,平安收益颇丰。

最典型的案例是,自年起至年,平安相继减持绿地控股,据观点地产新媒体估算,当时,平安套现金额在80亿元以上。此外,在年初,平安还通过减持碧桂园万股,套现4.55亿港元。

据业内消息,平安投资的部分房地产企业并未公诸于众。

如今,并未有公开数据披露平安从房地产“掘金”的具体收益。据了解,平安涉及房地产的投资主要分为长期股权投资、债权及股权形式投资、投资性房地产等。由于部分债权及股权形式投资未公开,我们无法获取到相关数据。

但从平安年年报可以看到,在投资性房地产方面,截至年12月31日,集团投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币.78亿元。其中,投资性房地产的租金收入约为31.46亿元。

从长期股权投资投资上看,据无冕财经不完全统计,其长期股权投资涉及房企的现金红利约在25亿元左右。

可以看到,年,中国平安在房地产相关投资上的年度保底收益约在56亿元以上。

▲中国平安地产投资情况。

对于“踩雷”华夏幸福,平安高管也曾公开表示,平安最新保险资金组合规模达3.7万亿,华夏幸福约占亿,这对平安而言只是“小部分”,对整体收益影响不大。不过,若华夏幸福的情况持续恶化,平安投入资金则后果难料。

除了单纯的“财务投资”目的外,同属一家母公司的险资+地产还出现联合动作,将险企作为融资平台。例如同属于珠江系的珠江投资、合生创展、珠江人寿,及宝能系的宝能集团与前海人寿公司等。

珠江人寿一直以偏爱不动产投资著称,这与其股东珠江投资、珠光集团相关。在年3月18日,银保监会


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