港股IPO金融街物业,专注北京金融街

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金融街集团旗下物业公司金融街物业股份有限公司(以下简称“金融街物业”)通过了港交所聆讯,公司在7月6日正式登陆港交所于当日9时正开始在港交所主板买卖。公司股份代码为,定价每股7.16元至7.56元,每手股,入场费.18元。公司全球发售万股H股,最多集资约6.8亿元,独家保荐人为国泰君安。招股期截止于24日中午12点。以下是金融街物业招股基本信息:*如果超额配售权获悉数行使,将按发售价配发及发行最多13,,股额外股份,占全球发售项下初步提呈发售的发售股份数目的15%**假设超额配股权未获行使,且不计及根据购股权计划可能授出的任何购股权获行使后可能发行的任何股份#视乎超额配股权行使与否而定##可予调整及视乎超额配股权而定###可予调整####按人民币1.00元兑1.港元的汇率换算^本公司孖展认购截止日期可能早于公开认购截止日期本文从业务简要,财务分析,公司优势,风险评估、基石投资者及上市保荐人六个方面分析这家公司是否值得参与打新。1

公司业务简要

金融街物业股份有限公司,简称“金融街物业”,成立于年5月,注册资金27万元,是北京金融街投资(集团)有限公司下属二级公司。金融街物业主要向客户(即物业开发商、业主、业主委员会、租户及住户)提供综合物业管理及相关服务,主要包括:(i)客户服务;(ii)保安服务;(iii)清洁及园艺服务;(iv)工程、维修及维护服务;(v)停车场管理服务;及(vi)其他相关服务。集团向以下类别的物业提供服务:(1)商务物业,包括办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店;及(2)非商务物业,包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他。金融街物业依靠北京金融街区域的物业管理及相关服务起家,目前全国已为个物业项目提供物业管理及相关业务提供服务;物业在管面积千万平方米,主要的业务集中在北京地区,占比40.8%。根据中指院报告,金融街物业就综合实力而言在年中国物业服务百强企业中排名第16位;在年京津冀物业服务百強企业中排名第4位。实际上,目前联属物业开发公司的项目仍是物业服务百强企业扩展业务的重要方式。根据中指院的资料,年、年物业服务百强企业中有约80%与联属物业开发公司拥有密切的业务关系,在管建筑面积中平均约有60%来自联属物业开发公司。2

财务分析

与大部分物业公司一样,金融街物业对于关联方也有着很强的依赖性。招股书显示,金融街物业来自于金融街联署集团业务的收入虽然逐步减少,但从金融街物业营收的构成来看,商务物业占有较高的比例。年-年9月,金融街物业来自商务物业的收入占总收入的比例分别为70.2%、67.5%、65.8%。尽管呈现下降趋势,但占比依然较高。以金融街物业年的收入结构为例,办公楼收入5.09亿,占比51.1%;综合体收入万元,占比8.2%;零售商业大厦及酒店收入万,占比5.5%;住宅物业收入2.22亿,占比22.3%;公共物业收入1.11亿,占比11.1%;餐饮服务占比万元,占比1.8%。金融街物业收入由年度的7.57亿元增长15.7%至年度的8.75亿元,并进一步增长13.9%至年度的9.97亿元。年内溢利由年度的万元增长10.7%至年度的万元,并进一步增长23.9%至年度的1.13亿元。3

上市优势

1.品牌形象好,处于市场领先地位;2.依托母公司集团多方资源优势,集团金融街物业能够就多元化物业组合快速执行跨地区战略计划;3.物业类型组合多元化,提供综合物业管理及相关服务,盈利能力有优势;4.团队结构优化、稳定,管理团队经验丰富,完善的人才培养体系。4

风险评估

1)金融街物业未必能够维持商务物业管理业务的现时增长或作进一步扩展。近年来行业增速最快的住宅物业收入比例仅有2成左右,住宅在管面积截至年底约有.5万平方米,较其先前披露的三季报数据反而下降了35.9万平方米。因此,业内普遍认为,过度将资源倾斜于商务物业,是金融街物业规模增长缓慢的原因之一。2)过度依赖母公司,金融街物业未必能按计划达成未来增长。事实上,金融街物业并非刻意追求商务物业而放弃住宅物业发展,究其根源,与过去几年中过度依赖于以商业起家的母公司金融街物业不无关联。在招股书中,金融街物业也指出,母公司开发的物业将继续成为主要的收入来源,并将与母公司保持长期的合作关系,尤其是教育和医疗保健板块。可以预见,金融街物业在提升经营独立性方面仍有漫长的路要走。3)区域的局限性,金融街物业将能够按可接受条款或根本无法以来自独立第三方的物业补足任何短缺物业。从数据上来看,金融界物业在北京的地位无可撼动,尤其是其发家之地金融街区域。年,仅北京金融街区域一地的收入就占企业总收入的约1/4。企业年在北京一城的在管面积占比达到40.8%,这4成在管面积去年为企业带来了超过6成的总收入。不过,从硬币的另一面可以看出,金融街物业在北京之外的发展较为艰难,未来进行区域扩张恐还需要更多时间。5

基石投资者

金融街物业引入4名基石投资者,合共认购约2,万美元等值股份。当中惹人注目的是有久未涉足新股IPO的女股神刘央,旗下西泽投资管理认购万美元(约3,万港元)新股,占发售新股总数的5.71%;在全球发售完成后占总体股份的1.43%。虽然刘央是比较著名的港股投资人,可是她又有股坛明灯之称,18年底她说腾讯会涨到元,可是没说完几天,腾讯就大跌,一路狂跌,跌到多元。6

上市保荐人

金融街物业的上市保荐人是国泰君安,国泰君安在过往一年共协助10家公司在港上市,其中8家公司在上市首日股价均有上涨,其中奥园健康(.HK)也是物业管理及代理行业的公司,上市首日股价涨幅达13.39%。由此,可预计金融街物业上市首日表现可能还是比较值得期待。上市承销团成员还有中国工商银行国际,丝路国际及盈泰证券,承销团成员名单不算特别亮丽。最后,想说一下,金融街物业集资所得有60%用于战略收购,约20%用于发展增值服务类业务,约10%用作信息技术及智能设施系统建设与升级,余下10%为一般用途。如果要问是否值得参与这家公司打新打个分,5分满分,我会给个3.5分吧。

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